Akfen GYO Şirket Analizi (İnfo Yatırım)

Kira getirili çeşitlendirilmiş varlık portföyü. 2006 yılında Aksel Turizm Yatırımları AŞ’nin
gayrimenkul yatırım ortaklığına dönüşmesi ile kurulan ve 2011 yılında halka arz edilen
AKFEN GYO Türkiye ve Rusya’da ACCOR otelleri başta olmak üzere geniş bir varlık
portföyüne sahiptir. Şirketin otel varlık portföyü 19 Accor oteli, Kıbrıs Merit Park Otel ve
Bodrum Loft Resort’tan oluşmaktadır. Turizm sektörlerindeki varlık portföyüne ek olarak
şirket Kredi ve Yurtlar Kurumu ile yapmış olduğu uzun dönemli anlaşmalar ile öğrenci
yurtları işletmeciliği alanında da faaliyet göstermeye başlamıştır. Bunun yanı sıra şirketin
hali hazırda İstanbul Söğütlüçeşme metro istasyonunda Loft Market adlı bir ticari
gayrimenkul projesi devam etmektedir. Ayrıca şirketin Rusya’nın Samara kentinde sahibi
olduğu bir ofis varlığı da bulunmaktadır. Şirketin esas faaliyet gelirlerinin tümü kira
gelirlerinden oluşmaktadır ve bunun yaklaşık %75’i doğrudan euro cinsinden ya da dolaylı
olarak euro’ya bağlıdır.
Zor geçen bir yıldan sonra dünyada ve Türkiye’de turizm toparlanmaya başladı. 2020
yılında pandeminin neden olduğu kapanmalar ve alınan diğer önlemlerden dolayı dünya
turist sayısında %90’a varan bir düşüş kaydedilmiştir. Türkiye’de buna paralel olarak
yurtdışından gelen ziyaretçi sayısı bir önceki yıla göre %70 azalmıştır. Diğer yandan yurtiçi
yerleşiklerin otel geceleme sayısındaki düşüş yıllık %30 ile daha sınırlı kalmıştır. Rusya’da
ise dışarıdan gelen ziyaretçi sayısının turizm sektöründeki ağırlığının görece düşük
olması, Rus vatandaşların başta Türkiye olmak üzere dışarıya seyahat edememesi ve
hükümetin nakit tatil desteği vermesi ile 2020 yılında otellerde kalan sayısındaki düşüş
%35 civarında kalmıştır. BM Dünya Turizm Örgütü pandemi sonrası dünya turizminin
2022-2023 döneminde hızla pandemi öncesi düzeylere çıkmasını beklemektedir. Gelişmiş
ekonomilerde hanehalkı ve şirketlere sağlanan kamu mali destekleri ile tepe noktasına
çıkan tasarruf oranlarının da desteğiyle alım gücü yüksek turistlerin özellikle Türkiye gibi
gözde tatil yerlerindeki aktivitede hızlı bir toparlanmaya destek vereceğine inanmaktayız.
Ayrıca iş seyahatlerinin de pandemi sonrası dönemde kademeli olarak toparlanarak otel
doluluk oranlarına olumlu katkı sağlayacağını öngörüyoruz.
Kira paylaşım oranındaki artış ve portföyündeki yeni varlıkların devreye girmesiyle
AKFEN GYO’nun VAFÖK’ü hızla artacaktır. Pandemi sürecinde kira gelirleri euro bazında
yıllık %55 düşen şirketin 2021 sonunda 17 milyon euro kira gelirine ulaşarak 2019 yılında
kaydedilen düzeyi geçmesini bekliyoruz. Bu artışın en önemli nedenleri 1) pandemi
sonrası turizmdeki toparlanmaya paralel otel doluluk oranlarının yükselmesi 2) ortalama
oda satış ve diğer gelirlerdeki yükseliş, 3) Accor otelleri ile yapılan uzun dönemli gelir
paylaşım oranının %75’den %95’e yükseltilmesi ve 4) gelir garantili Öğrenci Yurtları
(Kütahya ve Isparta) ve Bodrum Loft Resort’un 2021 yılında gelir yaratmaya başlamasıdır.
Şirket yönetiminin etkin maliyet yönetimi ve portföye yeni giren varlıkların ekstra yönetim
gideri yaratmamasının yardımıyla şirketin 2021 yıl sonu düzeltilmiş VAFÖK’ünün (varlık
değerleme kar/zarar hariç) bir önceki yıla göre yaklaşık 2.5 kat artarak 14 milyon euro’ya
ulaşmasını bekliyoruz. Şirketin 2021-2025 döneminde ortalama yıllık %89 VAFÖK marjını
rahatlıkla yakalayabileceğine inanmaktayız (2011-2019 arası ortalama %77).
Azalan borçluluk ve artan VAFÖK ile şirket daha yüksek bir piyasa değerlemesini hak
ediyor. İndirgenmiş Nakit Akışı (İNA) modelimize göre hesapladığımız 12 ay sonrasının adil
piyasa değeri 187 mn euro düzeyinde olup, şirket varlıklarının Kapitalizasyon Oranının
euro cinsinden 2021-2025 döneminde ortalama yıllık %6 düzeyinde olacağını tahmin
etmekteyiz. Finansal modelimize ve şirketin içinde bulunduğu sektörün olumlu
dinamiklerine dayanarak AKFEN GYO hisseleri için 6.24 TL hedef fiyat (12 ay sonrasının) ve
60% hedef getiri ile AL tavsiyesi veriyoruz

 İnfo Yatırım Menkul Değerler A.Ş.
 www.infoyatirim.com

                                  ***
                               Yasal Uyarı
 
  Burada yer alan yatırım bilgi, yorum ve tavsiyeler yatırım danışmanlığı kapsamında değildir.Yatırım danışmanlığı hizmeti ; aracı kurumlar, portföy yönetim şirketleri, mevduat kabul etmeyen bankalar ile müşteri arasında imzalanacak yatırım danışmanlığı sözleşmesi çerçevesinde sunulmaktadır.Burada yer alan yorum ve tavsiyeler, yorum ve tavsiyede bulunanların kişisel görüşlerine dayanmaktadır.Bu görüşler mali durumunuz ile risk ve getiri tercihlerinize uygun olmayabılır.Bu nedenle, sadece burada yer alan bilgilere dayanılarak yatırım kararı verilmesi beklentilerinize uygun sonuçlar doğurmayabilir.