Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği: Sektörümüz ne yazık ki sürdürülemez ve yatırım yapılamaz hale gelme tehlikesiyle karşı karşıyadır

Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği (AYD) açıklaması aşağıda bulunuyor:
 
Kamuoyunun da malumu olduğu üzere ülkemizde 2018 yılından bu zamana Türk Lirasının yabancı para birimleri karşısındaki değer kaybı, döviz kurundaki yükseliş, üretici ve tüketici fiyat endeksindeki artış devam etmektedir. Söz konusu gelişmelerden kaynaklı olumsuz sonuçları ortadan kaldırabilmek iddiasıyla Türkiye Büyük Millet Meclisi tarafından yasa; Sayın Cumhurbaşkanlığı, ilgili Bakanlıklar, kamu tüzel kişileri tarafından da düzenleyici idari işlemler yoluyla birtakım düzenlemeler ihdas edilmiştir. Bu kapsamda öncelikle 13.09.2022 tarihli Resmi Gazetede Türk Parası Kıymeti Koruma Hakkında 32 Sayılı Kararda Değişiklik Yapılmasına Dair Karar yayımlanarak yürürlükte olan mevcut sözleşmeler de dahil olmak üzere döviz cinsinden kararlaştırılan bedellerin Türk Lirası cinsinden yeniden kararlaştırılacağı düzenlenmiştir.
 
Söz konsu kararın yürütülmesinden sorumlu olan Maliye ve Hazine Bakanlığı tarafından 06.10.2018 tarihli Resmi Gazete’de Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karara İlişkin Tebliğ (Tebliğ No: 2008-32/34)’De Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğ (Tebliğ No: 2018-32/51) yayımlanmıştır. Anılan Tebliğ ile konut ve çatılı iş yeri dahil taşınmaz kiralama sözleşmelerinde sözleşme bedelinin ve sözleşmelerden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülüklerinin döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştırılamayacağı düzenlenmiş, mevuct kira sözleşmelerinin ise 02.01.2018 tarihinde belirlenen gösterge niteliğindeki Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası efektif satış kuru kullanılarak hesaplanan Türk parası cinsinden karşılığının 02.01.2018 tarihinden bedellerin yeniden belirlendiği tarihe kadar Türkiye İstatistik Kurumunun her ay için belirlediği tüketici fiyat endeksi aylık değişim oranları esas alınarak artırılması suretiyle belirleneceği düzenlenmiştir. Anılan düzenlemeler ile alışveriş merkezi maliki ve yatırımcısının tek gelir kalemi olan kira bedeli, sözleşme serbestisine düzenleyici idari işlem ile yapılan müdahale neticesinde değer kaybetmiş, bu durum aynı zamanda alışveriş merkezinin yer aldığı taşınmazın ve dolayısıyla da ülkemizin tapu değerinin azalmasına sebebiyet vermiştir. Ayrıca yatırım finansmanı için bankalardan alınan döviz cinsinden krediler, kira bedelinin Türk Lirasına dönüştürüldüğü gibi Türk Lirasına dönüştürülmediğinden alışveriş merkezi maliki ve yatırımcıları dört yıldır sürekli değer kaybeden Türk Lirası cinsinden kira bedeli tahsil edip gelir elde etmeye çalışırken, bankalara ise dört yıldır sürekli değer kazanan döviz cinsinden ana para ve faiz ödemek zorunda kalmışlardır.
 
Tüm bu gelişmelerin ardından 18.01.2019 tarihli Resmi Gazetede yayımlanan 7161 Sayılı Kanun ile sözleşmelerde kararlaştırılan kira bedeli artış oranının, tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek üzere geçerli olacağı düzenlenerek kira artışlarına tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalama tavan sınırı getirilmiştir. Böylece söz konusu düzenlemeden dört ay önce sözleşme serbestisi ile dahi döviz ve döviz cinsinden kira geliri elde edemeyen alışveriş merkezleri, bu defa da kira artış oranına getirilen tavan sınır ile birlikte olması gerekenden daha düşük tutarda kira bedeli tahsil etmek durumunda kalmışlardır. Bu durumu Türkiye İstatistik Kurumu tarafından işbu basın bülteninin düzenlendiği tarihte en son açıklanmış bulunan 2022/Temmuz verilerine göre açıklayacak olursak kira artış oranı şayet 7161 Sayılı Kanun yürürlüğe girmeseydi %144,61 olacak iken halihazırda %79,60 oranında enflasyon olan bir ticari ortamda %49,65 ile sınırlandırılmıştır. Dolayısıyla tek başına bu husus dahi alışveriş merkezi maliki ve yatırımcıları tarafından Türk Lirası cinsinden tahsil edilen kira gelirinin mevcut enflasyonun da altında olduğunu ve elde edilen gelirin alım gücü karşısında negatif kaldığını gözler önüne sermektedir.
 
İlerleyen süreçte bu defa yine kamuoyunun da malumu olduğu üzere Covid-19 pandemi dünyada olduğu gibi ülkemizde de etkisini göstermiş ve bu durumun sosyal ve ekonomik hayata olumsuz yansımaları olmuştur. Bu dönemde hiçbir kamu otoritesinin talimatı olmaksızın bizzat kendi inisiyatifi ile kiracısının, çalışanlarının, misafirlerinin sağlığını ön planda tutan alışveriş merkezleri, çalışmalarını geçici süre ile durdurmuş ve söz konusu kapanma sürecinde perakendeci kiracılarından tek kuruş kira bedeli tahsil etmediği gibi pandeminin devam etmekte olan etkilerini en aza indirgemek ve normal hayat koşullarına geçişi en uygun şekilde sağlayabilmek adına kira bedellerinde indirim yaparak ülke ekonomisinin canlanmasına ve istihdamın söz konusu olumsuz şartlarda dahi azalmayarak artmasına katkıda bulunmuş; bünyesindeki eczane, market gibi alanlar ile halkımızın ihtiyaçlarını her daim karşılamıştır.
 
Gelinen aşamada ise alışveriş merkezi maliklerinin ve yatırımcılarının söz konusu karşılıksız yardım ve hizmetlerine, istihdama ve ekonomiye katkılarına rağmen Ticaret Bakanlığı tarafından düzenlenen Alışveriş Merkezleri Hakkında Yönetmelikte Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik 18.08.2022 tarihli ve 31927 sayılı Resmi Gazetede yayımlanmıştır. Anılan Yönetmelik hükümlerinde öncelikle sektörümüzde bu zamana kadar ihtilafsız bir şekilde uygulanagelen ortak giderlere ilişkin esaslı değişiklik yapılmıştır. Öyle ki söz konusu esaslı değişiklikler, hukuki öngörülebilirlik ve denk bütçe ilkelerine tamamen aykırı olacak şekilde sözleşme serbestisine ve en nihayetinde alışveriş merkezi maliklerinin mülkiyet hakkını ihlal edecek düzenlemeler içermektedir. Bu sebeple Yönetmelik hükümleri, ülkemizdeki alışveriş merkezi yatırımlarının, alışveriş merkezlerinin sosyal ve kültürel yararlarının ve en nihayetinde sektörümüzün tüm paydaşları yönünden istihdamın azalmasına ve belki de tamamen durmasına hatta birçoğunun kapatılmasına sebebiyet verecek olması, hem tekil hem de sektörel yönünden telafisi güç ve imkansız zararlara yol açacak olması nedeniyle başta Anayasa, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu, 6102 Sayılı Türk Ticaret Kanunu, 6585 Sayılı Perakende Ticaretin Düzenlenmesi Hakkına Kanun olmak üzere amir mevzuat hükümlerine, ticari örf ve adete, serbest piyasa ve rekabet koşullarına aykıdır.
 
Kamuoyu tarafından da takdir edileceği üzere 18.08.2022 tarihli Resmi Gazetede yayımlanan Yönetmelik’ten önceki yasa ve düzenleyici idari işlemler yoluyla yapılan düzenlemeler doğrudan alışveriş merkezi malikinin ve yatırımcısının kira gelirine ilişkin olup yalnızca alışveriş merkezi maliki ve yatırımcılarını ilgilendirmektedir. Ancak bu son Yönetmelik değişikliği ile birlikte alışveriş merkezi maliki ve yöneticileri herhangi bir şekilde tek kuruş kazanç ve fayda sağlamadığı halde salt perakendeci kiracının, çalışanlarının ve misafirlerinin yararı için yapılan harcamalardan tek başına sorumlu tutulmaya çalışılmaktadır. Üstelik anılan Yönetmelik ile perakendeci yararına yaptığı masraflardan tek başına sorumlu tutulmaya çalışan alışveriş merkezleri, her zerresinde mülkiyet hakkından doğan mutlak kullanma, yararlanma ve tasarruf etme hakkına sahip olduğu yerlerden elde edeceği gelirleri de ortak giderlerden düşmek suretiyle perakendeci kiracılar ile paylaşmak durumundadır. Dolayısıyla alışveriş merkezlerinin söz konusu mülkiyet durumu gereği, 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanununda olduğu gibi her bağımsız bölümün ayrı maliki olmadığından ortak alandan elde edilen gelir tabiri ile bu gelirlerin ortak giderden düşülmesine yönelik düzenleme Anayasaya açıkça aykırıdır. Öyle ki Anayasada mülkiyet hakkının ancak kamu yararı amacıyla kanunla sınırlanacağı düzenlendiğinden alışveriş merkezi maliklerinin mülkiyet hakkının hem hiçbir kamu yararı amacı olmaksızın hem de Yönetmelik ile sınırlanması açıkça hukuka aykırıdır.
 
Sektör içindeki ticari örf ve adet sayesinde bu zamana kadar ihtilafsız bir şekilde uygulanagelen ilke ve kurallar hukuken ve mantıken açıklanması mümkün olmayacak şekilde yok sayılmakta, mülkiyet hakkına, sözleşme serbestisine, rekabet ve serbest piyasa koşullarına aykırılık teşkil etmektedir. Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği ile Dernek üyelerimizin bu noktada tek isteği adaletli bir düzenin sağlanması ve düzenlemelerin geri alınması, kaldırılmasıdır. Söz konusu düzenlemelerin uygulanması halinde tahmin edilemeyecek boyutta telafisi güç ve imkânsız zararların ortaya çıkacağı ise kamuoyunun malumudur.
 
Sonuç olarak, alışveriş hizmetinin yanında kültürel ve sosyal yaşam alanları sunan, temel ihtiyaçları karşılama noktasında da adeta kamu hizmeti işlevi gören, elde edilen ciro ile gayrisafi milli hasılaya katkıda bulunan, sağladığı istihdam ile ülkemizin işsizlik sorununun azalmasını sağlayan, pandemi gibi olağanüstü koşullarda hiçbir yasal ve idari talimat olmaksızın kendi inisiyatifiyle karşılıksız yardımlarda bulunan alışveriş merkezi maliki ve yatırımcıların yukarıda açıkladığımız düzenlemeler ile ciddi mağduriyetler yaşayacaklardır. Bu düzenleme ile ülke olarak sürekli yatırımların ve istihdamın artmasına yönelik politikaların gündemde olduğu bir dönemde ülke ekonomisine en ciddi ve liyakatli katkıları sağlayan sektörümüz ne yazık ki sürdürülemez ve yatırım yapılamaz hale gelme tehlikesiyle karşı karşıyadır. Sayın Ticaret Bakanımız ve ilgililerin sesimizi duyarak, bu durumu düzelteceklerine olan inancımız tamdır. Bu kapsamda yukarıda açıkladığımız hukuka aykırılıkların giderilmesi ve bu düzenlemelerin geri alınması ile mesai, emeklerimizi ve enerjimizi hukuki ihtilafların çözümüne harcamak yerine bugüne kadar olduğu gibi işimize vereceğimizi kamuoyunun bilgilerine sunarız.